Giriş
Olağanüstü zilyetlikle mülkiyet edinme, Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 713 hükmünde düzenlenen ve hukuk sistemimizde uzun süredir yer alan istisnai bir mülkiyet kazanma yoludur. Hüküm uyarınca, tapu sicilinde malik olarak görünmeyen bir kişi, taşınmaza yirmi yıl süreyle aralıksız, davasız ve nizasız zilyet olduğunda mülkiyet hakkı kazanır. Bu kurum, doktrinde "kazandırıcı zamanaşımı" olarak da adlandırılmakta; uygulamada ise özellikle taşra ve kırsal bölgelerde yıllarca eken-biçilen, ancak resmi belgeleri eksik olan taşınmazların hukuken sahibi belirlenirken vazgeçilmez bir araç olarak kullanılmaktadır.1
Ne var ki son dönemde Anayasa Mahkemesi'nin (AYM) bireysel başvuru kararlarında, m. 713'ün uygulanmasının mülkiyet hakkının orantısız sınırlandırılmasına yol açabileceği yönünde önemli vurgular yapılmaktadır. Bu çalışma, AYM'nin önder kararlarının ışığında m. 713'ün yeniden yorumlanması ihtiyacını tartışmakta ve beş ölçütlü bir uygulama testi önermektedir.
I. TMK m. 713'ün Sistematiği
A. Hükmün lafzı ve doktriner çerçeve
TMK m. 713/1 hükmü; "Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyet bulunan kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir" demektedir.
Doktriner çerçevede bu hükmün uygulanabilmesi için dört koşul aranır: (i) taşınmazın tapu kütüğünde kayıtlı bulunmaması veya kayıtlı olsa da malikin bulunmaması; (ii) zilyetliğin yirmi yıl boyunca aralıksız ve davasız sürmüş olması; (iii) zilyedin "malik sıfatıyla" hareket etmiş olması; (iv) zilyetliğin iyiniyetli olması (bu son koşul tartışmalıdır).2
B. Kayıtsız ve kayıtlı taşınmaz ayrımı
m. 713 hükmü, esas itibariyle tapu kütüğünde kayıtlı olmayan taşınmazlar için tasarlanmış olmakla birlikte; uygulamada, tapuda malik olarak görünen ancak izine rastlanmayan kişilere ait taşınmazlarda da uygulanmaktadır. Bu uygulama, özellikle uzun süre arsa terk eden, yurt dışına yerleşmiş veya vefat etmiş kişilerin taşınmazlarında hukuki belirsizliğe yol açmaktadır.
II. AYM İçtihadındaki Değişim
A. 2022/14591 sayılı karar — temel dönüşüm
AYM'nin 2022/14591 sayılı kararı, m. 713'ün yorumlanmasında temel bir dönüşüm noktası oluşturmuştur. Karara konu olayda, başvurucu tapu maliki olarak görünmesine rağmen taşınmazını uzun süredir kullanmamakta; üçüncü kişi de yirmi yılı aşkın bir süredir bu taşınmazı kullanmaktadır. Asliye Hukuk Mahkemesi, m. 713 hükmüne dayanarak mülkiyetin üçüncü kişiye tescil edilmesine karar vermiştir. Başvurucu, kararın mülkiyet hakkını ihlal ettiğini ileri sürmüştür.3
"Mülkiyet hakkından mahrum bırakan bir yargısal karar, tapu sicilindeki maliki, mülkiyetinin tehlike altında olduğundan haberdar etme konusunda yeterli imkan tanımalıdır. İlan ve diğer bildirim usullerinin somut olayda gerçek bilgilendirmeyi sağlamadığı hallerde, m. 713'ün uygulanması mülkiyet hakkının orantısız sınırlandırılması olarak değerlendirilebilir."
B. Kararın yarattığı yeni denetim çerçevesi
AYM'nin bu kararı, m. 713'ün uygulanmasında "mülkiyet hakkı denetimi" adını verebileceğimiz yeni bir aşama getirmiştir. Bu denetim çerçevesi; tapu malikinin bilgi durumu, ilan yöntemlerinin etkinliği, malikin müdahale fırsatlarının yeterliliği gibi unsurları içermektedir.
III. Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar
A. Yurt dışı ikametgâhlı maliklere ilişkin sorun
Uzun süre yurt dışında yaşayan tapu malikleri için, ilan yoluyla yapılan tebligatların gerçek bilgilendirmeyi sağlayıp sağlamadığı önemli bir sorudur. Mevcut uygulamada, ilan tebligatı yapıldıktan sonra m. 713 hükmüne göre tescile karar verilen taşınmazlardan haberdar olmayan malikler, çoğu kez kararın kesinleştikten yıllar sonra durumu öğrenmektedir.
B. Vefat eden malikler ve mirasçıların durumu
Vefat etmiş tapu malikinin mirasçılarına tebligat yapılmasındaki güçlükler de uygulamayı sorunlu hale getirmektedir. Mirasçıların tespiti, ülke sınırları içinde dahi zor olmakla birlikte; tüm dünyada dağınık mirasçıları olan eski tapu maliklerinin haklarının korunması güç bir mesele olarak ortaya çıkmaktadır.
C. İdari makamların rolü
Tapu sicil müdürlüğü, kadastro müdürlüğü ve belediye gibi idari makamların m. 713 sürecindeki rolü, mevzuatta yeterince açık değildir. Bu idarelerin bilgi tutma ve uyarı yapma yükümlülüğünün kapsamı, hem doktrinde hem de uygulamada belirsizdir.
IV. Beş Ölçütlü Uygulama Testi Önerisi
AYM'nin yarattığı yeni denetim çerçevesini operasyonel hale getirmek için beş ölçütlü bir uygulama testi önerilmektedir:
- Tapu malikinin bilgi durumu: Malik, taşınmazına ilişkin tasarrufları sürdürüyor mu? Vergi mükellefiyetini yerine getiriyor mu? Sicilde adres güncellemesi yapmış mı?
- Zilyetliğin ekonomik temeli: Zilyet, taşınmazda ne tür kullanım gerçekleştirmiştir? Yatırım yapmış mı? Üretken bir kullanım mı söz konusu?
- Makul müdahale fırsatları: Tapu malikine, makul bir uyarı zinciri sağlayabilecek imkanlar (ilanlar, idari bildirimler, komşuluk ilişkileri) somut olayda gerçekten erişilebilir nitelikte miydi?
- Malikin sessizliğinin niteliği: Malikin sessizliği bilinçli bir terk mi, yoksa bilgisizlik temelli bir geçici durum mu?
- İdari makamın varlığı/yokluğu: Tapu, kadastro veya belediye gibi idari makamların somut olayda bilgi tutma veya uyarı verme yükümlülüğünü yerine getirip getirmediği.
Sonuç
TMK m. 713 hükmü, hukuk sistemimizde mülkiyet edinmenin istisnai ve değerli bir yoludur; ancak AYM'nin son dönem içtihadı, hükmün uygulanmasında mülkiyet hakkı denetiminin daha güçlü olması gerektiğini ortaya koymuştur. Önerilen beş ölçütlü uygulama testi; (i) AYM'nin yeni denetim çerçevesini sistematize eder, (ii) uygulamada öngörülebilirliği artırır, (iii) hâkimin somut adaleti gözeterek karar vermesini sağlar. Hükmün korunması ile mülkiyet hakkının güvencesi arasındaki dengenin yargısal yorumla yeniden kurulması, Türk eşya hukukunun yakın dönemde karşılaştığı en önemli görevlerden biridir.